La copropriété divise : le condo « classique »

Ce que vous achetez

Lorsque vous faites l'acquisition d'une copropriété divise, vous devenez propriétaire exclusif d'une partie privative, votre appartement, votre case de stationnement et vous obtenez également une quote-part des parties communes de l'immeuble (corridors, ascenseurs, piscine, toiture, etc.). Certaines parties communes peuvent faire l'objet d'un usage restreint et exclusif, comme un balcon ou une terrasse privée.

Un cadre juridique solide

L'article1038 du Code civil du Québec définit la copropriété divise comme un immeuble divisé en fractions par la publication d'une déclaration de copropriété. Ce document fondateur encadre les droits et obligations de tous les copropriétaires et du syndicat.

Dès cette publication, l'article 1039 C.c.Q. crée automatiquement une personne morale, le syndicat des copropriétaires, dont le mandat est d'assurer la conservation de l'immeuble, l'entretien des parties communes et toutes les opérations d'intérêt commun. Le syndicat, dirigé par un conseil d'administration élu, veille également à ce que les travaux nécessaires soient réalisés.

Un numéro de lot pour chaque unité

En copropriété divise, chaque fraction possède son propre numéro de lot au cadastre du Québec. Vous avez une adresse cadastrale qui vous appartient en propre. C'est ce qui permet à chaque propriétaire d'avoir son propre titre de propriété, sa propre hypothèque et ses propres taxes municipales et scolaires.

Le fonds de prévoyance : une obligation légale

Depuis les réformes introduites par le projet de loi 16 et les nouvelles règles de 2025 (article 1068.1 C.c.Q.), le syndicat est tenu de maintenir un carnet d'entretien, de réaliser une étude de fonds de prévoyance et de constituer ce fonds pour couvrir les dépenses futures importantes (remplacement du toit, des fenêtres, etc.). De plus, lors d'une vente, le vendeur doit fournir à l'acheteur une attestation sur l'état de la copropriété, produite par le syndicat dans un délai de 15 jours suivant la demande.

La copropriété indivise : la copropriété « par parts »

Ce que vous achetez réellement

Dans une copropriété indivise, vous n'achetez pas une unité distincte avec son propre numéro de lot. Vous achetez plutôt une quote-part d'un immeuble qui appartient collectivement à plusieurs personnes. L'immeuble entier ne porte qu'un seul numéro de lot au cadastre.

Imaginez deux amis qui achètent ensemble un duplex : chacun détient 50 % de l'immeuble total. C'est l'essence même de l'indivision. L'usage exclusif d'une des unités peut être attribué à l'un des indivisaires, mais cela ne crée pas une propriété distincte au sens juridique du terme.

Un seul numéro de lot, des taxes partagées

Comme il n'y a qu'un seul lot cadastral, les taxes scolaires et municipales sont communes à tous les indivisaires et réparties en proportion de leur quote-part respective. Les charges d'exploitation de l'immeuble sont aussi partagées collectivement.

La convention d'indivision : essentielle, mais non obligatoire

La convention d'indivision est le document clé qui organise la vie commune entre les copropriétaires indivis.

Elle précise notamment :

- La durée de l'indivision (renouvelable tous les 30 ans selon la Chambre des notaires du Québec)
- Les quotes-parts de chacun
- L'attribution des droits d'usage exclusif sur certaines parties
- La répartition des charges et des obligations d'entretien
- Les règles de gouvernance de l'immeuble
- Le droit de préemption (obligation d'offrir sa part aux autres copropriétaires avant de la vendre à un tiers)

Pour être opposable aux futurs acheteurs, cette convention doit être publiée au Registre foncier du Québec. Bien qu'elle ne soit pas légalement obligatoire, l'OACIQ et la Chambre des notaires du Québec recommandent fortement de la rédiger et de la publier.

Le droit de retrait et le droit de préemption : attention avant d'acheter

C'est l'un des aspects les plus méconnus de la copropriété indivise, et l'un des plus importants.

Le droit de préemption oblige généralement un indivisaire qui souhaite vendre sa part à l'offrir en priorité aux autres copropriétaires avant de solliciter un acheteur externe. Si ceux-ci refusent, ils ne peuvent pas bloquer la vente.

Le droit de retrait, prévu au Code civil du Québec, permet à un copropriétaire indivis de racheter la quote-part vendue à un tiers dans les 60 jours suivant le moment où il en prend connaissance et ce, jusqu'à un maximum d'un an après l'acquisition par le tiers.

Pour se protéger, l'OACIQ recommande que toute offre d'achat en copropriété indivise soit conditionnelle à l'obtention d'une renonciation écrite des autres indivisaires à exercer leur droit de retrait ou de préemption.

Le financement : un enjeu majeur en indivision

L'accès au crédit est l'un des plus grands défis pratiques de la copropriété indivise.

En copropriété divise, chaque propriétaire contracte son propre prêt hypothécaire auprès de l'institution financière de son choix, sans lien avec les autres copropriétaires.

En copropriété indivise, l'obtention d'un financement est considérablement plus complexe :

- Une mise de fonds d'au moins 20 % est généralement exigée, car les prêts assurés (avec mise de fonds inférieure à 20 %) ne sont habituellement pas disponibles pour ce type de propriété.
- Certaines institutions financières peuvent exiger que tous les copropriétaires indivis contractent leur hypothèque dans la même institution, voire dans la même succursale.
- Le nombre de prêteurs actifs sur ce marché est restreint : au Québec, la Banque Nationale et Desjardins se partagent une grande part des financements en indivision.

La reprise de logement : impossible en copropriété indivise (ou presque)

C'est un point que beaucoup d'acheteurs ignorent au moment de signer, et qui peut avoir des conséquences majeures si l'immeuble comprend des unités louées.

En copropriété divise**, un propriétaire qui loue son unité conserve généralement le droit de la reprendre pour l'habiter lui-même, y loger un enfant ou un parent à sa charge, ou son ex-conjoint dont il demeure le principal soutien en respectant les conditions et délais prévus à l'article 1957 du Code civil du Québec.

En copropriété indivise, la situation est radicalement différente. L'article 1958 du Code civil du Québec est sans équivoque :

Le propriétaire d'une part indivise d'un immeuble ne peut reprendre aucun logement s'y trouvant, à moins qu'il n'y ait qu'un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint.

En pratique, cela signifie que si vous achetez une quote-part dans un duplex avec un ami, un frère ou une sœur — ou toute personne autre que votre conjoint — vous ne pourrez jamais reprendre l'un des logements occupés par un locataire, peu importe vos intentions ou votre besoin de vous y loger. La protection du locataire l'emporte entièrement.

La seule exception prévue par la loi est donc celle du couple : deux personnes qui sont conjoints, y compris les conjoints de fait, et qui sont les deux seuls propriétaires de l'immeuble peuvent exercer ce droit de reprise.

C'est une contrainte importante à anticiper, notamment si vous envisagez d'acheter un triplex ou un duplex en indivision avec l'intention d'éventuellement y habiter. Cette réalité juridique est souvent méconnue des acheteurs et constitue pourtant l'une des différences les plus concrètes entre les deux types de copropriété dans la vie quotidienne.

Dans les faits, l'un des seuls recours qui s'offre à un copropriétaire indivis souhaitant récupérer un logement occupé est d'attendre que le locataire quitte de lui-même. Or, le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux prévu à l'article 1936 du Code civil du Québec, ce qui lui permet de reconduire son bail indéfiniment s'il le souhaite. Il n'est donc jamais acquis qu'un logement se libérera.

Quelle formule choisir?

Il n'y a pas de réponse universelle. La copropriété divise offre un cadre juridique clair, une plus grande facilité d'accès au financement et une revente généralement plus simple. C'est la formule la plus répandue et la plus connue au Québec.

La copropriété indivise peut convenir à des personnes prêtes à s'impliquer activement dans la gestion de l'immeuble, disposant d'une mise de fonds solide et souhaitant un arrangement plus flexible entre un petit nombre de copropriétaires. Elle est parfois choisie dans le cadre d'achats familiaux ou entre amis.

Dans les deux cas, l'OACIQ recommande de faire appel à un courtier immobilier autorisé et de consulter un notaire avant de procéder à toute transaction. Ces professionnels s'assureront que vous comprenez pleinement les implications légales et financières de votre acquisition.

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Sources : OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec), Code civil du Québec, Chambre des notaires du Québec, Gouvernement du Québec.